Блог

Nov 03, 2023

Могут ли минимальные стандарты энергоэффективности (MEES) вот-вот укусить?, Эрин Гиллиланд, Элли Эрве

В 2015 году правительство ввело Минимальные стандарты энергоэффективности (MEES), чтобы обеспечить повышение энергоэффективности некоторых зданий с наихудшими показателями в обеих странах.

В 2015 году правительство ввело Минимальные стандарты энергоэффективности (MEES), чтобы обеспечить повышение энергоэффективности некоторых зданий с худшими показателями как в домашнем, так и в зарубежном частном секторе, сдаваемом в аренду.

Рейтинг EPC (сертификат энергоэффективности) отражает энергоэффективность здания и варьируется от A (очень эффективный) до G (неэффективный). В MEES включены минимальные рейтинги EPC, которым должна соответствовать частная арендованная недвижимость. Рейтинги EPC присваиваются квалифицированными оценщиками, которые проверяют недвижимость на предмет ряда факторов, включая возможность потерь тепла или энергии, изоляцию и двойное остекление. Каждый фактор оценивается на основе его энергоэффективности, и это влияет на общую оценку, которая определяет рейтинг EPC.

Правила немного различаются для «домашней» и «недомашней» частной арендуемой недвижимости:

Домашняя недвижимость

Не вся жилая недвижимость будет затронута MEES; недвижимость должна сдаваться в частную аренду на условиях «квалификационной аренды», а некоторые типы недвижимости (например, недорогое арендуемое жилье) прямо исключены из правил. С 1 апреля 2018 года арендодатели отечественной недвижимости, на которую распространяется действие MEES, не могут предоставлять новую аренду (в том числе путем продления или возобновления, хотя в этом отношении существует некоторая неопределенность) такой недвижимости, если рейтинг EPC ниже рейтинга E. Кроме того, с 1 апреля 2020 года арендодатели, как правило, больше не могут сдавать или продолжать сдавать в аренду такие объекты недвижимости, если их рейтинг EPC ниже E, если только у них нет действующего исключения. Правила MEES обеспечиваются местными властями, которые имеют ряд полномочий по проверке соблюдения и могут налагать финансовые штрафы на сумму до 5000 фунтов стерлингов за объект.

Исключения включают обстоятельства, когда арендодателю требуется согласие арендатора для проведения работ по благоустройству и он не может получить это согласие, несмотря на прилагаемые разумные усилия; и когда инспектор подтверждает, что повышение энергоэффективности отрицательно повлияет на стоимость недвижимости более чем на 5%. В обоих случаях освобождение должно быть зарегистрировано в реестре исключений PRS.

Хотя правила MEES и не называются строго освобождением, они также предусматривают, что арендодатель не будет нарушать запрет на сдачу в аренду некачественного имущества, если в собственности не могут быть внесены соответствующие улучшения в области энергоэффективности; или если они предприняли все возможные меры по повышению энергоэффективности, а рейтинг недвижимости остается ниже рейтинга E. Соответствующее повышение энергоэффективности определено в нормативных актах, поэтому арендодатель не может предполагать, что все работы по повышению энергоэффективности будут соответствовать критериям. Например, если арендодатель полностью или частично оплачивает стоимость покупки и установки улучшения, а стоимость превышает 3500 фунтов стерлингов, улучшение не будет соответствовать критериям. Если арендодатель не может улучшить недвижимость до стандарта EPC E или выше за 3500 фунтов стерлингов или меньше, он может произвести все соответствующие улучшения, которые могут быть сделаны в пределах этой суммы, прежде чем регистрироваться для получения исключения «все сделанные улучшения». Это освобождение действует в течение 5 лет, после чего оно истечет, и арендодатели должны будут снова попытаться повысить рейтинг EPC до стандарта E. Если они не могут этого сделать, они должны зарегистрировать другое освобождение (если это возможно).

Внутреннее руководство MEES (а не правила MEES) вводит соответствующую концепцию освобождения от «высоких затрат». Арендодатель сможет заявить, что невозможно добиться какого-либо существенного повышения энергоэффективности, если стоимость установки даже самой дешевой меры превысит порог в 3500 фунтов стерлингов.

По оценкам Savills, средняя стоимость приведения недвижимости с рейтингом D в G к EPC C составляет 10 730 фунтов стерлингов. Ожидается, что это почти в 3 раза превышает пороговый уровень затрат на улучшение, который, как ожидается, будут соблюдать арендодатели, что позволяет предположить, что исключения могут быть запрошены часто. Тем не менее, правительство провело консультации по поводу повышения максимальных расходов, которые арендодатели должны будут инвестировать, чтобы довести аренду до стандартов в 10 000 фунтов стерлингов, применительно к новым арендам к 1 апреля 2025 года и ко всем арендам к 1 апреля 2028 года.